Qué es un contrato de cuentas en participación (y qué recibes exactamente)

Cuando alguien invierte en un proyecto inmobiliario colectivo, tarde o temprano llega la pregunta incómoda: si el edificio no queda escriturado a mi nombre, ¿qué tengo yo?

Es la pregunta correcta, y merece una respuesta precisa. Lo que se recibe es una participación dentro de una estructura jurídica, y esa estructura es tan importante como el proyecto mismo. Un buen edificio dentro de una mala estructura sigue siendo una mala inversión.

Acá está, sin rodeos, qué figuras se usan en Colombia y qué implica cada una.

Primero: por qué no se escritura a tu nombre

Un edificio de uso mixto no se puede repartir en escrituras individuales mientras opera como una sola unidad de negocio. Si veinte inversionistas fueran copropietarios inscritos, cualquier decisión —arrendar un local, hacer una reparación mayor, vender— requeriría la firma de los veinte. En la práctica, el proyecto se paralizaría.

La solución estándar es separar dos cosas: quién es dueño del inmueble y quién tiene derecho económico sobre él. El inmueble queda a nombre de una sola entidad; los inversionistas tienen derechos sobre esa entidad.

Eso no es un rodeo para diluir al inversionista. Bien hecho, es exactamente lo contrario: es lo que permite que el activo se administre y, sobre todo, es lo que lo aísla del patrimonio de todos los demás.

La S.A.S. de propósito exclusivo

La pieza central suele ser una sociedad por acciones simplificada creada únicamente para ese proyecto. No es la constructora, no es la sociedad operativa del gestor: es una sociedad que nace para ser dueña de un activo y nada más.

Esto importa por una razón muy concreta. Si el activo estuviera dentro del patrimonio general de la constructora, cualquier problema de la constructora —una demanda de otro proyecto, una deuda, una insolvencia— alcanzaría al edificio. Con una sociedad de propósito exclusivo, el activo está en un compartimento aparte.

Qué preguntar: quién es el representante legal de esa sociedad, qué otros activos tiene (la respuesta correcta es “ninguno”) y qué pasa con ella cuando el proyecto termina.

Las tres formas de participar

Dentro de esa estructura, el vínculo del inversionista puede tomar tres formas. No son excluyentes y cada proyecto usa la que le conviene.

1. Contrato de cuentas en participación

Es una figura del Código de Comercio colombiano —regulada en los artículos 507 a 514— en la que un gestor maneja el negocio en su propio nombre y uno o más partícipes aportan capital a cambio de una porción del resultado.

Las características que hay que entender:

• El gestor actúa frente a terceros. El partícipe no aparece en los contratos con proveedores, arrendatarios o bancos. Eso simplifica la operación.
• El partícipe tiene derecho a la rendición de cuentas. No es un aporte a ciegas: existe la obligación de informar el resultado del negocio.
• No crea una persona jurídica nueva. El contrato no es una sociedad; es un acuerdo entre las partes.
• Se participa en el resultado real. Si el proyecto rinde menos de lo proyectado, la distribución es menor. No hay rendimiento fijo.

Ese último punto es el que más se malinterpreta y conviene decirlo claro: cuentas en participación no es renta fija. Es una participación en el negocio, con su lado bueno y su lado malo.

2. Paquete accionario

El inversionista compra acciones de la S.A.S. dueña del activo. Es la figura más reconocible: derechos de socio, participación en utilidades vía dividendos y en la venta del activo vía valorización de las acciones.

Es más transparente en cuanto a gobierno —el accionista tiene los derechos que la ley societaria le da— y más pesada en administración, porque cada entrada o salida es una transacción sobre acciones.

3. Derechos fiduciarios

El inmueble se aporta a un patrimonio autónomo administrado por una fiduciaria vigilada por la Superintendencia Financiera, y el inversionista recibe derechos sobre ese patrimonio.

Es la estructura con más supervisión externa, porque hay un tercero regulado en el medio. También suele ser la más costosa de montar y mantener, lo que explica por qué se usa más en proyectos grandes.

Qué te da —y qué no te da— cualquiera de las tres

Lo que sí:

• Un porcentaje definido por escrito sobre el resultado del proyecto.
• Derecho a recibir las distribuciones que correspondan a ese porcentaje.
• Derecho a información sobre cómo va el negocio.
• Participación en el producto de la venta del activo.

Lo que no:

• No es una escritura. No puedes hipotecar tu participación en un banco como hipotecarías un apartamento.
• No es líquida. No hay un mercado donde vender la participación el día que se te ocurra. Si quieres salir, hay que encontrar a quién cederle la participación. El gestor puede apoyar el proceso, pero prometer un comprador no está en sus manos.
• No es rendimiento garantizado. Vale la pena repetirlo porque es la confusión más costosa: se participa en el resultado real del negocio.

El tema tributario

Cada figura tiene un tratamiento fiscal distinto, y depende además de si el inversionista es persona natural o jurídica, y de su situación particular.

Acá no vamos a dar una respuesta general, porque no existe: esta es una conversación con tu contador, con el contrato en la mano. Lo que sí conviene exigirle al gestor es que entregue, con cada distribución, la información necesaria para declarar correctamente. Si un proyecto no puede explicarte cómo se reporta lo que recibes, es una señal de alerta.

Las cinco preguntas antes de firmar

1. ¿Qué figura exacta estoy firmando? Que quede por escrito cuál de las tres es.
2. ¿Quién es el propietario legal del inmueble y qué más hay en ese patrimonio?
3. ¿Cuál es mi porcentaje y cómo se calcula? Sobre qué base, con qué fórmula.
4. ¿Cada cuánto se distribuye y qué reporte recibo? En proyectos en operación lo habitual es trimestral, con informe del período.
5. ¿Qué pasa si quiero salir, y qué pasa si no puedo seguir pagando? Los contratos serios contemplan penalidades por incumplimiento. Que existan no es mala señal; que no te las expliquen antes, sí.

Una estructura jurídica bien armada no elimina el riesgo del proyecto. Lo que hace es asegurarse de que el riesgo que corres sea el del proyecto y no el del gestor.

Cómo se aplica en Proyecto e

En Proyecto e el activo es propiedad de una S.A.S. de propósito exclusivo, y la participación del socio se define mediante contrato de cuentas en participación, paquete accionario o derechos fiduciarios según la estructura del proyecto. Las distribuciones en proyectos en operación son trimestrales, con reporte de resultados del período, y el seguimiento se hace desde el Portal de Socio.

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